不動産の財産分与

• 一方が頭金を提供している場合

• 財産分与の方法についての法律の取り決めには「当事者双方がその協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める」というものしかありません。このように財産分与の明文のルールがないに等しいことから，裁判例や裁判実務の運用などを事案ごとに当てはめるしかないのですが，その裁判例も必ずしも絶対的なものではありません。

• 自宅を購入するときに一方が頭金として特有財産を拠出することがあります。親から贈与を受けて頭金を用意するケースも同様です。

• この場合「自分が頭金の１０００万円を出したから，財残分与でも自分の方が１０００万円多く受け取る権利がある。」と考える人もいます。しかし，不動産の価値が購入時より下がっている場合，そのような主張は法的にはとおりません。家財道具などの動産のところでも触れましたが，現在価値で分与割合を考えるからです。

• たとえば３０００万円の不動産を購入する際に，妻が１０００万円の頭金を提供し，残り２０００万円の住宅ローンを夫名義で組んだ場合，この不動産の実質的な持分は妻が３分の２，夫が３分の１となります。この不動産の価値が１５００万円まで下落していた場合（住宅ローンはすでに完済していると仮定します），この１５００万円を妻が３分の２，夫が３分の１の割合で分けることになります（妻１０００万円，夫５００万円ということですね）。

• なお，そもそもの問題として，拠出した頭金が特有財産なのか夫婦の共有財産なのかが判然としないケースもあります。結婚してから何年も経ってから不動産を購入する場合にそうなりがちです。この場合，自分の特有財産から拠出したと主張しても，相手方がこれを争えば，特有財産から拠出したことを証明する必要に迫られることになります。

• 親から資金の贈与を受けたケースでも，贈与税の問題が絡むこともあって手渡しで譲り受けることもあります。これが１０年も１５年も前の話になってくると，お金の動きを証明することも次第に難しくなってきます。

  • 住宅ローンが残っている場合

  • 住宅ローンが残っている場合は，不動産の現在価値から住宅ローン残を差し引いた金額を同じ割合で分与します。

  • 不動産がオーバーローンの場合

  • 住宅ローンがある場合，売却しようにも，残っている住宅ローンの額よりも高値で売れないケースが多くみられます。たとえば住宅ローンがまだ２５００万円も残っているのに自宅不動産が２０００万円でしか売れないような場合です。このような状態を「オーバーローン」といいます。不動産は購入して住み始めると急激に価値が下落する一方で，住宅ローンの返済は当初は利息の支払分が多くローンの元本はなかなか減らないため，不動産購入後すぐに離婚することになったときは，１０００万円を超えるオーバーローンになることはめずらしくありません。

  • オーバーローンの場合は，不動産を売却して清算するという選択肢がとりにくくなります。銀行がなかなか応じてくれないうえに(銀行側の同意がなければ売れません)，仮に売れても売却代金で精算しきれなかった債務が残ってしまうからです。そこで，不動産がある場合はオーバーローンの状態になっていないか，どの程度のオーバーローンかが重要なポイントになります。ですから，離婚を考え始めたときには，ローンの残額と不動産の現在価値を正確に把握しておく必要があります。

  • 不動産の現在価値については，大手の不動産業者であれば無料で査定をしてくれます(インターネットで査定を依頼することもできます)。書面で査定書を出してもらえることも多いです。できれば複数の査定がほしいところですが，簡単な無料査定であってもそれなりに精度があり，大いに参考になります。

  • また，住宅ローンの主債務者ではないけれど連帯保証人とされているケースもあります。もちろんその場合は契約書に保証人として署名押印しているのですが，記憶が定かでない人も多いです。実際に契約書をみて確認しておくことをおすすめします。

  • オーバーローンの場合の対処法

  • それではオーバーローンの場合はどうすればよいのでしょうか。よくみられるのは次のような処理です。

  • たとえば夫の所有名義となっていて夫が住宅ローンも支払っているが，妻子がすぐに転居することが難しいケースでは，夫の所有名義のままにしておいて，一定期間(子どもが中学や高校を卒業するまでなど)，妻子がそこに住み続けるといった取りきめです。一定期間が経過した後は，妻子が家を出て，所有者である夫が自ら居住する，賃貸に出す，あるいは売却するなどします。この場合，銀行などとの関係では，住宅ローンの支払義務者は夫のままになります。夫婦の間で取りきめをする際も，この一定期間の住宅ローンは夫がそのまま負担することが多いです。ただ，その場合，(元)夫の負担のもと(元)妻は住居費が不要となっていますから，この期間の養育費を減額することによって調整することもあります。たしかに養育費は少なくなりますが，(元)妻からすると，住居費の負担がないうえ，居住環境をひとまず変えなくてすむというのは大きなメリットです。

  • もちろん，(元)夫が住宅ローンの支払いを怠ると自宅不動産が競売にかけられることになりますが，ただ，住宅ローンの支払いを滞らせてしまうと対外的信用を失うことになりますので，養育費の支払いよりも住宅ローンの返済の方が履行の確実性は高いといえます。

  • 妻がずっと住み続けることになった場合，財産分与として登記名義を妻に変更することもあります。この点，夫が住宅ローンを抱えている場合は登記を移すことが物理的にできないと誤解されている方もいますが，そのようなことはありません。たしかに宅ローンの契約書や約款をよくみると名義変更にあたっては銀行の承諾を要するなどと定められていることが多いのですが，登記を移すこと自体は可能です。その後も住宅ローンが順調に支払われているかぎり特に問題となることはあまりないようです。ただ，名義が変わっても，担保権(抵当権)の効力は及びますので，夫が住宅ローンの支払いが滞らせると競売にかけられて所有権を失うことになります。

  • ですので，住宅ローンを妻の名義で借り換えるのが理想的です。収入や保証人といったハードルが待ち構えていますが，正社員であるようなときは金融機関にかけあってみる価値はあります。

  • 連帯保証人となっている場合

  • なお，たとえば妻が連帯保証人となっている場合，自宅不動産を売却せずに夫が住み続けるときは，妻としては連帯保証人から外れたいところですが，住宅ローンの債権者である銀行や保証会社が承諾しないかぎり連帯保証人としての責任を免れることはできません。夫がほかに保証能力のある保証人を提供できないときは銀行などが応じてくれないこともありますので注意を要します。

  • 夫が支払いを怠り不動産が競売にかけられても住宅ローンが完済できないときは，連帯保証人としての責任を追及されることになります。また，連帯保証人となっていると新たに住宅ローンを組むことは(収入がよほど多くないがきり)難しくなります。ですので，自分が住むこともない不動産の住宅ローンの連帯保証人のままになるといった事態は避けたいところです(もちろん，相手方の収入や不動産の実勢価格，住宅ローンの残債額などの兼ね合いもありますが)。

解決事例（財産分与）

財産分与に関する弁護士費用

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