不動産がオーバーローンの場合

大川浩介先生 住宅ローンがある場合,売却しようにも,残っている住宅ローンの額よりも高値で売れないケースが多くみられます。たとえば住宅ローンがまだ2500万円も残っているのに自宅不動産が2000万円でしか売れないような場合です。このような状態を「オーバーローン」といいます。

 

不動産は購入して住み始めると急激に価値が下落する一方で,住宅ローンの返済は当初は利息の支払分が多くローンの元本はなかなか減らないため,不動産購入後すぐに離婚することになったときは,1000万円を超えるオーバーローンになることはめずらしくありません。

 

オーバーローンの場合は,不動産を売却して清算するという選択肢がとりにくくなります。銀行がなかなか応じてくれないうえに(銀行側の同意がなければ売れません),仮に売れても売却代金で精算しきれなかった債務が残ってしまうからです。

 

そこで,不動産がある場合はオーバーローンの状態になっていないか,どの程度のオーバーローンかが重要なポイントになります。
ですから,離婚を考え始めたときには,ローンの残額と不動産の現在価値を正確に把握しておく必要があります。

不動産の現在価値については,大手の不動産業者であれば無料で査定をしてくれます(インターネットで査定を依頼することもできます)。書面で査定書を出してもらえることも多いです。できれば複数の査定がほしいところですが,簡単な無料査定であってもそれなりに精度があり,大いに参考になります。

 

また,住宅ローンの主債務者ではないけれど連帯保証人とされているケースもあります。もちろんその場合は契約書に保証人として署名押印しているのですが,記憶が定かでない人も多いです。実際に契約書をみて確認しておくことをおすすめします。

 

オーバーローンの場合の処理方法

それではオーバーローンの場合はどうすればよいのでしょうか。よくみられるのは次のような処理です。
たとえば夫の所有名義となっていて夫が住宅ローンも支払っているが,妻子がすぐに転居することが難しいケースでは,夫の所有名義のままにしておいて,一定期間(子どもが中学や高校を卒業するまでなど),妻子がそこに住み続けるといった取りきめです。一定期間が経過した後は,妻子が家を出て,所有者である夫が自ら居住する,賃貸に出す,あるいは売却するなどします。
この場合,銀行などとの関係では,住宅ローンの支払義務者は夫のままになります。夫婦の間で取りきめをする際も,この一定期間の住宅ローンは夫がそのまま負担することが多いです。
ただ,その場合,(元)夫の負担のもと(元)妻は住居費が不要となっていますから,この期間の養育費を減額することによって調整することもあります。
たしかに養育費は少なくなりますが,(元)妻からすると,住居費の負担がないうえ,居住環境をひとまず変えなくてすむというのは大きなメリットです。
もちろん,(元)夫が住宅ローンの支払いを怠ると自宅不動産が競売にかけられることになりますが,ただ,住宅ローンの支払いを滞らせてしまうと対外的な信用を失うことになりますので,養育費の支払いよりも住宅ローンの返済の方が履行の確実性は高いといえます。

 

妻がずっと住み続けることになった場合,財産分与として登記名義を妻に変更することもあります。
この点,夫が住宅ローンを抱えている場合は登記を移すことが物理的にできないと誤解されている方もいますが,そのようなことはありません。たしかに住宅ローンの契約書や約款をよくみると名義変更にあたっては銀行の承諾を要するなどと定められていることが多いのですが,登記を移すこと自体は可能です。その後も住宅ローンが順調に支払われているかぎり特に問題となることはあまりないようです。
ただ,名義が変わっても,担保権(抵当権)の効力は及びますので,夫が住宅ローンの支払いが滞らせると競売にかけられて所有権を失うことになります。
ですので,住宅ローンを妻の名義で借り換えるのが理想的です。収入や保証人といったハードルが待ち構えていますが,正社員であるようなときは金融機関にかけあってみる価値はあります。

 

連帯保証人となっている場合

なお,たとえば妻が連帯保証人となっている場合,自宅不動産を売却せずに夫が住み続けるときは,妻としては連帯保証人から外れたいところですが,住宅ローンの債権者である銀行や保証会社が承諾しないかぎり連帯保証人としての責任を免れることはできません。夫がほかに保証能力のある保証人を提供できないときは銀行などが応じてくれないこともありますので注意を要します。
夫が支払いを怠り不動産が競売にかけられても住宅ローンが完済できないときは,連帯保証人としての責任を追及されることになります。また,連帯保証人となっていると新たに住宅ローンを組むことは(収入がよほど多くないがきり)難しくなります
ですので,自分が住むこともない不動産の住宅ローンの連帯保証人のままになるといった事態は避けたいところです(もちろん,相手方の収入や不動産の実勢価格,住宅ローンの残債額などの兼ね合いもありますが)。
 

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